Ministerstwo Finansów przedstawiło wstępny projekt ustawy o odwróconej hipotece. Starszym osobom stwarza to możliwość uzyskania dodatkowych środków finansowych na godne przeżycie ostatnich lat. Ale tworzy też nowe zagrożenia. Może dochodzić do nadużyć i powstania kolejnego pola wywołującego nieszczęścia. Wiele będzie zależało od ostatecznego kształtu przepisów prawa, kontroli państwa nad bankami oraz odpowiedzialnej postawy zainteresowanych osób i ich rodzin.
Odwrócona hipoteka – co to takiego?
Jest to jeden z wielu produktów bankowych polegający na tym, że w zamian za zrzeczenie się prawa do posiadanej nieruchomości można otrzymać kredyt. Nie trzeba go spłacać, gdyż po śmierci bank przejmuje własność zastawionego majątku. Tradycyjna pożyczka hipoteczna polega na tym, że za pieniądze z banku kupuje się nieruchomość, a zabezpieczeniem jest prawo tegoż banku do nabytego majątku, aż do spłaty kredytu. W tym wypadku zachodzi działanie w drugą stronę. Bank daje pieniądze klientowi, który już nieruchomość posiada, a zabezpieczeniem jest prawo do niej i gwarancja przejęcia jej po śmierci klienta. Stąd nazwa – odwrócona hipoteka.
Pieniądze uzyskane w ten sposób mogą być wypłacane co miesiąc lub jednorazowo. Mogą być przeznaczone na dowolny cel. Przy podpisywaniu umowy nie trzeba wykazywać się zdolnością kredytową, gdyż pożyczki nie trzeba spłacać w tradycyjnych ratach. Od uzyskanych środków nie będzie pobierany podatek. Nie będą one też wliczane do dochodu uprawniającego do świadczeń w ramach pomocy społecznej.
Odwrócona hipoteka skierowana jest do seniorów powyżej 60 lat, którzy posiadają dom, mieszkanie lub działkę. I dysponują prawem własności, prawem własności ułamkowej, prawem wieczystego użytkowania lub spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu.
Tego typu rozwiązania obowiązują z dobrym skutkiem w dziesięciu krajach UE oraz w USA. Odwrócona hipoteka pozwala w tych krajach ludziom starszym na wykorzystanie kapitału drzemiącego w posiadanych przez nich nieruchomościach i obrócenie go na podniesienie standardu życia w końcowych latach ziemskiej wędrówki.
Pole dla nadużyć
Pieniądze, które dostaje emeryt, stanowią średnio 30-40 proc. wartości nieruchomości
Doświadczenia zagraniczne, generalnie pozytywne, wskazują też na niebezpieczeństwa. Jednym z nich jest zachowanie banków, które mają skłonność do nadużywania swojej pozycji. Zagrożenia tkwią w szczegółowych uzgodnieniach zawartych w umowach podpisywanych z klientami. Pieniądze, które dostaje emeryt, stanowią średnio 30-40 proc. wartości nieruchomości. Reszta idzie na pokrycie kosztów i zysk banku. Nie wygląda to na zbyt uczciwy podział. Banki ewidentnie nadużywają swojej pozycji przerzucając całe ewentualne ryzyko związane z tą operacją na emeryta. Może się więc on czuć oszukany, a rodzina może mieć do niego pretensje, że pozbawił ją majątku. Obciążona w ten sposób nieruchomość nie wchodzi bowiem do spadku.
Dlatego w propozycji rządowej jest zapis zmuszający banki do stosowania klauzuli umożliwiającej zerwanie umowy na każdym etapie i odkupienie, także przez rodzinę, zastawionej nieruchomości. Jest to istotne także w sytuacji, gdyby do śmierci klienta doszło w krótkim czasie po zawarciu umowy. Wypłacone środki w niewielkim stopniu pokrywałyby wartość nieruchomości i banki mogłyby je przejmować praktycznie za bezcen. W takiej sytuacji prawni spadkobiercy będą mieli prawo odkupienia majątku spłacając dotychczasowy kredyt.
Ale załatwienie wszystkich spraw spadkowych i zgromadzenie pewnej kwoty na odkupienie może dla wielu rodzin być trudne w ciągu pół roku. Możliwe więc, że w trakcie prac parlamentarnych nad ustawą termin ten zostanie wydłużony. Mimo to nie ma pewności, jak to będzie działało w praktyce. Banki zapewne spróbują wprowadzić dodatkowe opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu i operacja taka może być bardzo kosztowna.
Drugim obszarem bankowych nadużyć może być sposób wyceny nieruchomości. Jeśli ustawa zostawi tę kwestię w wyłącznej kompetencji banków nadużycia w postaci zaniżania wartości są bardzo prawdopodobne. Konieczne są regulacje, które zagwarantują uczciwą i obiektywną wycenę zastawianych nieruchomości. A tego, jak na razie, w projekcie rządowym nie ma.
Odwrócona hipoteka będzie sprzyjała tworzeniu kolejnych domów seniora
Odpowiedzialność seniora i jego rodziny
Odwrócona hipoteka przy dobrych regulacjach prawnych i odpowiedzialnym podejściu zainteresowanego może być rozwiązaniem pozytywnym. Wydaje się, że może być szczególnie atrakcyjna dla osób samotnych lub tych, którymi rodzina się nie interesuje i nie opiekuje. Pieniądze pozyskane z banku mogą posłużyć do opłacenia dodatkowej opieki lub opłacenia miejsca w domu seniora. W polskich warunkach miejsce takie kosztuje w granicach 1 500-2 500 zł miesięcznie. W tym mieści się nie tylko pobyt i wyżywienie, ale także opieka medyczna i pielęgniarska. Ponieważ od 1 marca br. najniższa emerytura wypłacana przez ZUS wynosi 706 zł to widzimy jak wiele brakuje. Różnica ta może być pokryta właśnie z odwróconej hipoteki.
Inaczej wygląda spraw w sytuacji pełnych rodzin i zapewnienia przez nie opieki nad seniorami. Tu zastawianie nieruchomości nie jest potrzebne. Ale może pojawić się pokusa, aby nakłaniać starszą osobę do skorzystania z odwróconej hipoteki i zagospodarowania jej pieniędzy według potrzeb dzieci lub wnuków. Tu konieczna jest duża roztropność, aby nie roztrwonić zgromadzonego majątku.
Podsumowując tę analizę należy stwierdzić, że odwrócona hipoteka może być dobrym rozwiązaniem. Ale pod warunkiem dopracowania przepisów prawnych zabezpieczających interesy klientów oraz zapewnienia obiektywnego systemu wyceny nieruchomości. Mimo to, odwrócona hipoteka służy przede wszystkim osobom samotnym. Będzie też sprzyjała tworzeniu kolejnych domów seniora. A osoby posiadające rodzinę powinny jednak pomyśleć o innym sposobie zagospodarowania swoich nieruchomości.
Bogusław Kowalski
Artykuł ukazał się w tygodniku katolickim „Niedziela”, nr 24/2010
Za: Myśl Polska
